En bref : le "rendement de 7%" affiché sur une annonce est presque toujours un rendement brut, avant charges. Le rendement net réel, une fois les charges de copropriété, la vacance locative et la gestion déduites, se situe le plus souvent entre 3,5% et 5,5% selon le quartier. Ce qui change vraiment le calcul sur la durée, c'est la plus-value à la revente — que la plupart des simulateurs en ligne ignorent complètement.
Rendement brut vs rendement net : la différence qui change tout
Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat. C'est le chiffre que vous voyez dans 90% des annonces, parce que c'est le plus flatteur.
Le rendement net déduit de ce loyer : les charges de copropriété (service charges), la vacance locative moyenne entre deux locataires, les frais de gestion si vous passez par une agence, l'entretien courant et l'assurance. C'est ce chiffre qui détermine ce qui atterrit réellement sur votre compte chaque mois.
Exemple chiffré : un studio à Jumeirah Village Circle
Prenons un cas concret et détaillons chaque ligne. Les chiffres ci-dessous sont des ordres de grandeur de marché à date de publication, pas une offre précise :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 650 000 AED |
| Loyer annuel estimé | 45 500 AED (7% brut) |
| Charges de copropriété (≈ 14 AED/sqft/an) | − 5 600 AED |
| Vacance locative (≈ 1 mois/an) | − 3 790 AED |
| Frais de gestion (5% du loyer perçu) | − 2 275 AED |
| Assurance + entretien courant | − 1 500 AED |
| Revenu locatif net annuel | 32 335 AED |
| Rendement net | ≈ 4,97% |
Le poste qu'on oublie systématiquement : les charges de copropriété
Les charges de copropriété (service charges) sont calculées au mètre carré et varient énormément selon la résidence : une tour avec piscine, salle de sport, sécurité 24h/24 et conciergerie coûtera nettement plus qu'une résidence sans prestations. Avant d'acheter, demandez systématiquement le montant exact des charges par mètre carré — c'est une information publique auprès du gestionnaire de la copropriété, et elle peut faire varier votre rendement net de plusieurs points.
Vous voulez une estimation basée sur un bien précis plutôt qu'un exemple générique ?
Tester mon éligibilité →La plus-value : le retour qu'on oublie de calculer
Le rendement locatif n'est qu'une partie de l'équation. Sur un marché en croissance comme celui de Dubaï en 2026 (+31% de valeur transactionnelle sur un an selon le DLD), la plus-value à la revente peut représenter une part significative — parfois majoritaire — du retour total sur investissement, en particulier sur des biens achetés sur plan à un prix de lancement.
C'est aussi le poste le plus incertain : contrairement au loyer, la plus-value n'est jamais garantie et dépend de l'évolution du marché, de la qualité de l'emplacement et du promoteur.
Retour total sur 5 ans : l'exemple complet
- 1Revenu locatif cumulé (5 ans)≈ 161 675 AED (revenu net annuel × 5, hors inflation des loyers)
- 2Plus-value potentielleVariable selon le marché — à titre d'illustration, une appréciation de 20% sur 5 ans représenterait 130 000 AED sur cet exemple.
- 3Frais de sortie à la reventeCommission d'agence (≈ 2%) et frais de transfert à déduire du montant de la revente.
- 4Retour total estiméLa somme du revenu locatif net cumulé et de la plus-value nette, à comparer au capital initial investi (apport + frais d'acquisition).
Cet exemple est illustratif et ne constitue pas une projection garantie. La plus-value future n'est jamais certaine.
Ce qui peut faire baisser (ou monter) ce calcul
- Le financement : un achat à crédit change complètement le calcul de rendement sur fonds propres (cash-on-cash return), en l'améliorant ou en le dégradant selon le taux et l'apport.
- Le choix du promoteur : un retard de livraison retarde d'autant le premier loyer perçu sur un achat sur plan.
- La qualité de la gestion locative : un bien mal géré peut voir sa vacance locative dépasser largement 1 mois par an.
- L'évolution des charges : les service charges peuvent augmenter d'une année sur l'autre, en particulier dans les résidences avec beaucoup de prestations.